De vraag van de heer Huygelen Walter naar principiële goedkeuring voor het wijzigen van de functie van handel naar wonen en het veranderen van de gevel door een insprong (vitrine) in het gevelvlak weg te werken door de gevel op niveau van het gelijkvloers ter hoogte van het voorgevelvlak dicht te metsen en er een raam en deur in te plaatsen.
De vraag wordt behandeld in navolging van de wetgeving zoals bepaald in het Omgevingsdecreet, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening en de bijhorende uitvoeringsbesluiten, het Decreet Integraal Handelsvestigingsbeleid en de gemeentelijke verordening inzake de bewaking van de woonkwaliteit.
Beknopte beschrijving van de principevraag
De vraag beoogt de functiewijziging van handel naar wonen en gevelveranderingen die getroffen zijn door een rooilijn in het BPA10.
Toetsing aan de regelgeving en de stedenbouwkundige voorschriften of verkavelingsvoorschriften
Ligging volgens de plannen van aanleg en bijhorende voorschriften
Het perceel ligt in het gewestplan Antwerpen goedgekeurd bij Koninklijk besluit van 3 oktober 1979 (en latere wijzigingen), meer bepaald in woongebied.
Artikel 5 van het Koninklijk besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en de toepassing van de ontwerpgewestplannen en gewestplannen stelt:
“De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven.”
Voor het perceel geldt een bij Koninklijk besluit goedgekeurd op 23 juni 1986 bijzonder plan van aanleg 10, Zilverenhoek-Hulgenrodestraat.
De vraag beoogt het wijzigen van de functie van handel naar wonen en het wijzigen van de gevel door de bestaande vitrine te verwijderen en een gevel te metsen en te isoleren met een raam en deur in. Het betrokken pand is getroffen door een rooilijn vastgesteld in BPA10.
Ligging volgens het uitvoeringsplan en bijhorende voorschriften
De aanvraag ligt binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen (deelplan 7), definitief vastgesteld door de Vlaamse regering op 19/6/2009 (en latere wijzigingen).
De gewestplanbestemming van het perceel werd niet gewijzigd bij de vaststelling van het GRUP.
Het perceel is eveneens gelegen in het RUP Kernversterking (zoals reeds voorlopig vastgesteld door de gemeenteraad) waarin de bestemming eengezinswoningen ook is toegelaten.
Beschrijving van de plaats en aanvraag
Het eigendom, gelegen Jozef Reusenslei 15 heeft 1 bouwlaag afgewerkt met een schuin dak. Momenteel is het bekend als een handelshuis. De aanvrager wenst de functie te wijzigen van handelshuis naar eengezinswoning.
In 1991 werd reeds vergunning verleend van het wijzigen van een eengezinswoning naar een kapsalon. Nu wenst de aanvrager er terug een eengezinswoning van te maken.
De handelszaak heeft momenteel een vitrine op niveau van het gelijkvloers die een insprong maakt ten opzicht van het voorgevelvlak, de vitrine bestaat volledig uit glas. De aanvrager wenst deze uit te breken en een muur te metsen gelijk met het voorgevelvlak en dit in het verlengde van de gevels van de links en rechts aanpalende panden. De nieuwe voorgevel zal een raam en deur krijgen. De extra binnenruimte die hierdoor gecreëerd wordt, komt het wooncomfort binnen ten goede. Er dienen geen stabiliteitswerken uitgevoerd te worden daar er reeds een steunbalk aanwezig is.
De aanvrager wenst de gevel ook te isoleren en af te werken met een beige kleur wat neutraal is en aanvaardbaar.
Inhoudelijke beoordeling
Het perceel is gelegen in BPA 10 waarin ook de rooilijn werd vastgesteld. Het BPA 10 is ouder dan 15 jaar maar niet vervallen en de rooilijn blijft nog steeds behouden.
Volgende artikel van VCRO is van toepassing:
Artikel 4.3.8.
§ 1. Onverminderd andersluidende wettelijke, decretale of reglementaire bepalingen, kan geen vergunning verleend worden voor het bouwen, verbouwen, herbouwen of uitbreiden van een constructie op een stuk grond dat door een rooilijn of een achteruitbouwstrook is getroffen, met uitzondering van de gevallen waarin voldaan is aan een van volgende voorwaarden:
1° de aanvraag heeft louter betrekking op onderhouds- of stabiliteitswerken aan een vergunde of vergund geachte constructie;
2° de aanvraag heeft louter betrekking op sloop- of aanpassingswerken die tot gevolg hebben dat de constructie aan de rooilijn of achteruitbouwstrook wordt aangepast;
3° de aanvraag heeft betrekking op de verbouwing van een monument dat bij een decreet definitief of voorlopig beschermd is, of een constructie die deel uitmaakt van een stads- of dorpsgezicht of een cultuurhistorisch landschap dat bij een decreet definitief of voorlopig beschermd is;
4° de aanvraag heeft louter betrekking op het aanbrengen van gevelisolatie aan een bestaande vergunde of vergund geachte constructie, met een overschrijding van ten hoogste veertien centimeter.
In afwijking van het eerste lid mag een vergunning worden verleend:
1° die afwijkt van de rooilijn als uit het advies van de wegbeheerder blijkt dat de rooilijn niet binnen vijf jaar na de afgifte van de vergunning zal worden gerealiseerd. Als er na het verstrijken van die termijn wordt onteigend, wordt bij het bepalen van de vergoeding geen rekening gehouden met de waardevermeerdering die uit de vergunde handelingen voortvloeit;
2° die afwijkt van de achteruitbouwstrook als de wegbeheerder een gunstig advies heeft gegeven.
Strikt genomen kunnen er geen verbouwingen gerealiseerd worden aan de woning aangezien het perceel getroffen is door een rooilijn. De decreetgever geeft echter mee dat men hier van kan afwijken mits de wegbeheerder, hier dus de gemeente, de rooilijn niet binnen de 5 jaar zal realiseren en een gunstig advies kan afleveren voor de verbouwingen. De aanvrager moet daarbij wel akkoord gaan dat , indien er -na die periode van 5 jaar – toch onteigend wordt, er geen rekening wordt gehouden met de waardevermeerdering die uit de vergunde handeling vloeit, bij de bepaling van de onteigeningsvergoeding.
Concreet betekent dit dat er van beide partijen een “inspanning” verwacht wordt:
Indien het gemeentebestuur zijn gunstig advies kan verlenen, kan de aanvrager een omgevingsvergunning aanvragen voor de functiewijziging van handel naar wonen en het aanpassen van de gevel.
De aanvrager geeft aan deze aanvraag te doen om leegstand en eventuele verloedering van het pand te voorkomen. Er blijkt immers geen vraag meer te zijn naar een dergelijk kleinschalige handelsruimte. Om hier terug een levendige functie aan te geven wil hij deze terug omvormen naar een eengezinswoning met het nodige wooncomfort.
Algemene conclusie
Het betrokken perceel is gelegen in het centrum van de gemeente. Om hier een degelijke eengezinswoning van te maken wenst de aanvrager de vitrine bestaande uit volledig glas te verwijderen en terug een muur te metsen met een deur en raam er in en te isoleren en af te werken met een beige kleur. De handelingen zijn eerder beperkt in omvang en betreffen geen stabiliteitswerken.
De functiewijziging van handel naar wonen en de gevelaanpassingen worden principieel gunstig geadviseerd mits volgende voorwaarden:
- de gevel mag enkel aangepast worden gelijk met de gevel van de aanpalende percelen;
- de eigenaar gaat akkoord met de regeling inzake de afstand van meerwaarde.
De gemeenteraad gaat akkoord met het niet realiseren van de rooilijn voor de komende 5 jaar volgend op het bekomen van de omgevingsvergunning.
De gemeenteraad gaat akkoord met het niet realiseren van de rooilijn voor de komende 5 jaar zoals bepaald in BPA 10 ter hoogte van het eigendom gelegen Jozef Reusenslei 15, bekend als afdeling 1 sectie B nummer 110T en dit in het kader van een functiewijziging van handelspand naar eengezinswoning, die gepaard gaat met een aanpassing van de voorgevel.