De opmaak van het RUP Kernversterking vormt een onderdeel van de bestuursovereenkomst. Het RUP heeft tot doel om ongewenste ruimtelijke ontwikkelingen te vermijden en gewenste ruimtelijke ontwikkelingen binnen de contour van het RUP te stimuleren.
Het gemeentebestuur werkt al een aantal jaren aan visies voor kernversterking en opwaardering van het centrum. Daarbij werden heel wat belangrijke ideeën ontwikkeld voor o.a. de aanleg van het publiek domein in het dorpshart, de relatie tussen de kern en de nabijgelegen open ruimte en de ontwikkeling van een aantal belangrijke inbreidingsprojecten als nieuwe woonwijken. Eén van die nieuwe woonprojecten is Parkkwartier, nabij het gemeentepark en het gemeentehuis. Dit project zet in op een herstructurering en vergroening van het park, maar creëert ook heel wat nieuwe woongelegenheden aan de rand ervan. Om dit mogelijk te maken, moet een deel van het park herbestemd worden als woongebied, terwijl anderzijds een deel van wat nu woongebied is, kan toegevoegd worden aan het parkgebied op het gewestplan. Er is dus een RUP nodig om deze herbestemming te regelen.
De gemeente wil het RUP echter ook inzetten als een middel om de versterking van de kern van Borsbeek in zijn geheel aan te pakken. Ze wil het inzetten en als een nieuw juridisch kader om de transformatie en verdichtingsmogelijkheden in de kern te regelen en duidelijk vast te leggen waar er ruimte is voor nieuwe ontwikkelingen en waar de structuur van het huidige weefsel dient te worden bewaard. Omdat de kern van Borsbeek met heel wat ontwikkelingsvragen wordt geconfronteerd, zal het RUP beschrijven hoe deze optimaal afgestemd kunnen worden op de draagkracht van de omgeving. Het RUP zal dus op bepaalde plekken de ontwikkelingsmogelijkheden afremmen om zo de bestaande kwaliteit en identiteit van de kern van Borsbeek te bewaren. Op andere plekken zullen er extra bouw- en verdichtingsmogelijkheden worden gecreëerd, samen met duidelijke voorschriften om de kwaliteit en de lokale meerwaarde van deze bouwprojecten te garanderen.
Voor de opmaak van het RUP werd overeenkomstig de procedure een startnota opgemaakt die goedgekeurd werd door het college op 7 september 2020 en door de gemeenteraad op 7 december 2020. Vervolgens werd de startnota aan het ruime publiek voorgelegd door middel van een participatieperiode die liep van 13 oktober 2020 t.e.m. 12 december 2020, met een participatiemoment op 16 december 2020. Het volledige verloop van de procedure wordt weergegeven in de procesnota.
Situering
Het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen (1999 en 2010) doet geen detailuitspraken over de gewenste inrichting binnen een gemeente als Borsbeek. Wel worden een aantal principes vastgelegd, die dan doorvertaald moeten worden in de provinciale en gemeentelijke plannen. Borsbeek maakt deel uit van het geselecteerde grootstedelijk gebied Antwerpen en is bijgevolg onderdeel van de Vlaamse Ruit. Hiervoor gelden volgens het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen een aantal beleidsprincipes, zoals de invulling van kwalitatieve en hoogwaardige stedelijke voorzieningen (binnen het grootstedelijk gebied) en dit steeds op de schaal van de gemeente.
Specifiek voor de gemeente Borsbeek wordt er enkel uitspraak gedaan over een aantal grotere structuren die de gemeente kenmerken. Op korte termijn worden er voor Borsbeek geen specifieke acties voorgesteld.
Volgens het Provinciaal Ruimtelijk Structuurplan (RSPA) maakt Borsbeek deel uit van de deelruimtes "Grootstedelijk gebied Antwerpen" en "Antwerpse gordel". Daarnaast maakt Borsbeek deel uit van het toeristisch recreatief netwerk 'Steden en Stromen', wordt eveneens een tangentiële voorstedelijke vervoerslijn op de R11 voorgesteld in combinatie met een stamlijn voorstedelijk vervoer op N116 (Herentalsebaan) en wordt deze N116 tussen R11-N13 als secundaire weg type III aangeduid.
Borsbeek betreft volgens het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan (2001 en 2011) een structuurondersteunend hoofddorp type I d.w.z. dat de opvang van een bovenlokale behoefte mogelijk is.
Het dorpse karakter geldt dan ook als troef van de gemeente (vnl. rond De Robianostraat) en kent een historische morfologie, tussen twee voormalige militaire forten. De compacte historische kern kent ten oosten ervan een minder dense uitwaaiering van traditionele verkavelingen. Ten westen van de R11 (en langsheen de gewestwegen R11 en N116) bevinden zich grootschaligere bebouwing en meer hoogdynamische activiteiten. De densiteit neigt hier eerder richting deze van de grootstad Antwerpen, terwijl de kern van Borsbeek een appartementiseringsdruk ervaart, maar het historische karakter alsnog gewaarborgd blijft.
De gemeente wordt onderverdeeld in deelruimten met elk hun eigen gewenste ruimtelijke structuur. Het RUP werkt verder op deelruimte 1 onder het het richtinggevende gedeelte.
Voor deelruimte 1 (Borsbeek-kern) geldt het verhogen van de leefkwaliteit, het lokaal voorzieningenniveau, kleinschalige economische activiteiten en dit binnen het kader van de bestaande morfologie (gemiddeld 2 bouwlagen). Het nastreven van stedelijke woondichtheden is gewenst in combinatie met een ontsluiting geënt op de De Robianostraat en het voorkomen van een verdere uitbreiding van de handel. Bovendien is hier op vlak van mobiliteit het inzetten op de zwakke weggebruiker prioritair in combinatie met een autoluw karakter.
Op vlak van handel is De Robianostraat te versterken als handelskern en de commercialisering van de gewestweg Herentalsebaan dient te worden vermeden ten behoeve van de goede doorstroming van deze verbindingsweg. Ook langsheen de R11 (3-4 bouwlagen gemiddeld) dient een verdere verspreiding van baanwinkels te worden voorkomen en de oversteekbaarheid en verkeersleefbaarheid verbeterd te worden.
Onder het bindende gedeelte van het GRS draagt het RUP bij tot volgende actie:
Procedureverloop
Het voorontwerp RUP werd op 2 augustus 2021 goedgekeurd en onderworpen aan een schriftelijke plenaire vergadering. De Gecoro adviseerde het voorontwerp op 13 en 27 september 2021. De geformuleerde opmerkingen en suggesties vanuit de plenaire vergadering werden onderzocht en verwerkt in het ontwerp RUP dat op 21 maart 2022 door de gemeenteraad voorlopig werd vastgesteld.
Het openbaar onderzoek werd georganiseerd van 6 april 2022 tot en met 4 juni 2022. Op 2 mei 2022 werd een publiek infomoment georganiseerd in zaal Archipel op Fort 3. De decretale verplichte aankondigingen van het openbaar onderzoek gebeurde door een bericht van aanplakking in de gemeente, publicatie in het Belgisch Staatsblad op 6 april 2022, aankondiging op de gemeentelijke website en in het gemeentelijk infoblad. Door middel van huis-aan-huis-bedeling werden de bewoners binnen de plancontour over het openbaar onderzoek en infomoment geïnformeerd.
Per aangetekende brief dd. 18 mei 2022 werden de eigenaars die gelegen zijn binnen de contouren waarop een recht van voorkoop wordt ingesteld, overeenkomstig artikel 2.4.1 van de VCRO tijdig op de hoogte gebracht. De eigenaars van de beeldbepalende panden werden per brief dd. 18 mei 2022 ingelicht.
Na sluiting van het openbaar onderzoek heeft de Gemeentelijke Commissie voor Ruimtelijke Ordening (GECORO) alle adviezen, opmerkingen en bezwaren gebundeld en beoordeeld en op 2 september 2022 een gemotiveerd advies uitgebracht. Het advies werd binnen de termijn van 90 dagen na het einde van het openbaar onderzoek uitgebracht.
Bij de definitieve vaststelling van het plan kunnen ten opzichte van het voorlopig vastgestelde plan alleen wijzigingen worden aangebracht die gebaseerd zijn op of voortvloeien uit de tijdens het openbaar onderzoek geformuleerde bezwaren en opmerkingen, of uit de adviezen, uitgebracht door de aangewezen diensten en overheden, of uit het advies van de gemeentelijke commissie voor ruimtelijke ordening.
De definitieve vaststelling van het plan kan echter geen betrekking hebben op delen van het grondgebied die niet opgenomen zijn in het voorlopig vastgestelde plan.
Overeenkomstig artikel 2.2.21 §6 van de Vlaamse Codex voor Ruimtelijke Ordening (VCRO) stelt de gemeenteraad een ruimtelijk uitvoeringsplan definitief vast binnen honderdtachtig dagen na het einde van het openbaar onderzoek. Bijgevolg moet het ruimtelijk uitvoeringplan uiterlijk op 1 december 2022 definitief worden vastgesteld.
Het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan moet de overeenkomstig art. 2.2.5. van de VCRO voorgeschreven stukken bevatten.
Adviezen en openbaar onderzoek
De GECORO heeft tijdens de periode van het openbaar onderzoek in totaal 82 bezwaarschriften ontvangen.
Volgende instanties hebben adviezen en/of en opmerkingen geformuleerd:
• Fluxys dd. 12 april 2022 - kenmerk TPW-OL-2022651438;
• De Lijn dd. 19 april 2022 - geen kenmerk;
• Gemeente Wommelgem dd. 2 mei 2022 - geen kenmerk;
• Provincie Antwerpen, departement Ruimte, Erfgoed en Mobiliteit - dienst Ruimtelijke Planning - dd. 25 mei 2022 - kenmerk GemRUP-2020-0032
• Agentschap Wegen & Verkeer dd. 31 mei 2022 - kenmerk AV/121/2020/00341;
• Elia Group dd. 31 mei 2022 - kenmerk 48588;
• Departement Mobiliteit & Openbare Werken dd. 1 juni 2022 - geen kenmerk.
Volgende instanties hebben geen advies verleend:
• Departement Omgeving;
• Agentschap Onroerend Erfgoed.
De gemeentelijke commissie voor ruimtelijke ordening heeft op 2 september 2022 de ontvangen opmerkingen, adviezen en bezwaren beoordeeld en een advies geformuleerd. De bundeling en beoordeling van de bezwaren en adviezen worden bij dit besluit gevoegd.
RVR-toets en ontheffing plan-MER
Op 10 november 2021 werd in het kader van artikel 2.2.4 §3 van het Besluit van de Vlaamse Regering van 10 december 2004 houdende vaststelling van de categorieën van projecten onderworpen aan milieueffectrapportage, een ontheffing van de plan-MER-plicht aangevraagd. Op 23 december 2021 werd door het Team Mer geoordeeld dat voorliggende RUP geen aanleiding geeft tot aanzienlijke milieueffecten en bijgevolg de opmaak van een plan-MER niet nodig is.
Op basis van de uitgevoerde RVR-toets blijkt dat voor wat betreft het aspect externe mensveiligheid, het RUP niet verder voorgelegd dient te worden aan het Team Externe Veiligheid en er geen ruimtelijk veiligheidsrapport dient opgemaakt te worden.
De voorgestelde aanpassingen en aanvulling in het kader van de definitieve vaststelling zijn niet van die aard dat bijkomend of nieuw onderzoek in het kader van de milieueffectrapportage noodzakelijk zijn.
Bijgevolg is voldaan aan de bepalingen van het decreet van 5 april 1995 houdende de algemene bepalingen inzake milieubeleid (D.A.B.M.), zoals aangepast door het decreet van 27 april 2007 (plan-MER decreet) en het Besluit van de Vlaamse Regering van 12 oktober 2007 betreffende de milieueffectrapportage over plannen en programma’s (Plan-m.e.r.-besluit).
Waterparagraaf
Met het RUP is het de ambitie om verdichting te bewerkstelligen op de locaties die daarvoor het meest geschikt zijn vanuit een aantal criteria zoals bvb. de discontinuïteit in het bestaande bebouwde weefsel. Door kwalitatieve verdichting in enkele stukken van de woonkern voorop te stellen (in combinatie met een bestendiging van de dichtheid/kleinschaligheid van de overige woonzones), worden grote delen van de woonkern gevrijwaard van verdichting en dus ook bijkomend ruimtebeslag. Wel moet ook de verdichting in de te versterken gebieden rekening houden met de aandachtspunten vanuit waterbeheer. Deze aandachtspunten werden verankerd in de richtlijnen van het RUP. Vanuit de watertoets komen enkele specifieke zones naar voor, waar projecten zullen moeten gecombineerd worden met maatregelen voor de waterhuishouding: enerzijds infiltratie en grondwaterstromingsgevoeligheid, anderzijds mogelijke wateroverlast. Het geplande RUP neemt in de voorschriften voldoende kwalitatieve voorschriften op zodat de aandacht op deze mogelijke pijnpunten wordt getrokken en deze mee afgetoetst worden in de beoordeling van de goede ruimtelijke ordening. Dit bovenop, uiteraard, de sectorale regelgeving die deze toetsing verplicht.
Effecten kunnen worden beperkt door:
De voorschriften zijn er op gericht om verharde oppervlakken zo veel mogelijk te beperken, zodat infiltratie maximaal kan worden behouden en de afstroom aan hemelwater wordt beperkt. De open ruimte wordt door middel van een groene inrichting klimaatbestendig ingericht. De ruimte voor de waterloop wordt versterkt. Er dient geoordeeld te worden dat de watertoets voor het RUP geen significante problemen met zich mee zal brengen inzake potentiële wateroverlast of effecten op het watersysteem.
Op te heffen bepalingen binnen de plancontour van het RUP
- artikel 1.0: woongebieden
- artikel 4.1: agrarische gebieden
- artikel 4.4: Parkgebieden
- artikel 6.2: Gebieden voor gemeenschapsvoorzieningen en openbare nutsvoorzieningen.
Volgende stedenbouwkundige voorschriften van het RUP vallei van de Koude Beek (definitief vastgesteld door de gemeenteraad op 22 februari 2016) worden door de opmaak van dit RUP opgeheven:
- artikel 4: woonzone
Ook volgende overdrukken op bovenvermelde bestemmingszones worden mee opgeheven;
- artikel 7.1: ontsluiting voor zacht verkeer (indicatieve aanduiding) - projectzones - op te heffen verkaveling.
De op te heffen voorschriften en bestemmingen worden grafisch weergeven in de toelichtende nota.
De vergunde niet-vervallen verkavelingen en hun eventuele latere wijzigingen, die worden aangeduid op het grafisch plan, worden opgeheven.
Recht van voorkoop
Het RUP zal een recht van voorkoop opleggen voor de gebieden zoals aangeduid op het grafisch plan. Het voorkooprecht zal overeenkomstig artikel 2.4.1 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening kunnen uitgevoerd worden voor een periode van 15 jaar.
Behandeling van de bezwaren, adviezen en opmerkingen, voortvloeiend uit het openbaar onderzoek
De bezwaren, opmerkingen en adviezen werden door de Gecoro gebundeld. De Gecoro bracht tijdig een advies uit. Het college treedt het advies van de GECORO bij en maakt de motieven en de beoordeling van de bezwaren en opmerkingen tot haar eigen beoordeling.
Binnen de navolgend opgesomde thema's, wordt in het licht van de beoordeling van de bezwaarschriften en het advies van de Gecoro verdere toelichting en argumentatie toegevoegd:
In het kader van de bezwaren, opmerkingen en de ontvangen adviezen, worden redactionele aanpassingen aan de stedenbouwkundige voorschriften, de toelichtende nota en het grafisch plan doorgevoerd. Deze aanpassingen werden in desbetreffende documenten en het grafisch plan in een kleur aangeduid. De aanpassingen hebben enerzijds betrekking op kleine tekstuele correcties ter verduidelijking en om de leesbaarheid te verhogen; en anderzijds naar aanleiding van aanvullende motiveringen.
1) Voorkooprecht
Er werden verscheidene bezwaren geuit i.v.m. het instellen van het voorkooprecht. Deze bezwaren hebben betrekking op vragen m.b.t. het nut en doel van het voorkooprecht. In hoofdzaak wenst het gemeentebestuur het voorkooprecht in te stellen voor het strategisch verwerven van percelen voor het realiseren van trage wegverbindingen, zoals deze opgenomen zijn in het grafisch plan. Deze intenties zijn duidelijk weergeven door het voorkooprecht enkel aan te duiden in die zones waardoor trage wegverbindingen werden aangeduid. Zowel tekstueel als grafisch werd het recht van voorkoop beter verduidelijkt. In het kader van artikel 2.4.1 van de VCRO werd het voorkooprecht beperkt tot 15 jaar.
Artikel 2.4.1 van de VCRO bepaalt verder: de eigenaars van de goederen, gelegen binnen de omtrek van de zones waar het voorkooprecht geldt, worden ten laatste op de dag van de inwerkingtreding van het uitvoeringsplan, bij aangetekend schrijven in hun woonplaats op de hoogte gesteld van dit feit. Dit gebeurt op basis van de kadastrale gegevens. De brief vermeldt de adressen van een of meer instanties die begunstigde zijn van het voorkooprecht.
De eigenaars die door een voorkooprecht werden getroffen, werden tijdig via een aangetekende brief op de hoogte gebracht. Het feit dat deze kennisgeving vrij laat binnen de procedure van het openbaar onderzoek kwam, doet geen afbreuk aan de schending van het openbaar onderzoek, aangezien via overige informatiekanalen deze informatie tijdig beschikbaar werd gesteld. Er kan inderdaad opgemerkt worden dat de communicatie op dit vlak vlotter kon gebeuren. Het bestuur zal hier dan ook voortaan gepast op anticiperen.
De Gecoro verzocht om nader onderzoek in te stellen m.b.t. de percelen in mede-eigendom die binnen het voorkooprecht werden opgenomen. De Gecoro is van oordeel dat een voorkooprecht instellen voor deze percelen (voornamelijk bij mede-eigendom binnen projecten met meergezinswoningen) geen nut heeft, aangezien er een zeer kleine kans bestaat dat deze percelen door de gemeenschap van eigenaars te koop worden aangeboden. In dit geval heeft het voorkooprecht geen slagkracht om strategische percelen aan te kopen. Onderzoek wijst uit dat binnen de zones met voorkooprecht, slechts een 20-tal percelen in gemeenschap van eigenaars verkeren. Dit aantal staat niet in verhouding tot het totale aantal percelen die met een voorkooprecht werden verzwaard, waardoor er geen significant nadelige effect wordt teweeggebracht om het doel van het voorkooprecht te bereiken.
2) Trage wegverbindingen
Doorheen de verschillende zones van het RUP bestaan er opportuniteiten om de doorwaadbaarheid van het weefsel te vergroten en te werken aan een kwalitatief groenblauw netwerk. Dit gebeurt door het voorzien van nieuwe trage wegen doorheen bouwblokken. Dankzij een groene inrichting zorgen ze voor meer publieke groenruimte en verkleinen ze wandelafstanden doorheen de kern. De realiseerbaarheid van deze trage verbindingen is afhankelijk van (deel)ontwikkelingen binnen de projectzone. In de praktijk zal de realisatie dikwijls in fasen verlopen, waarbij een deelinvulling van een projectzone dan ook een deel van de verbinding zal realiseren. Er is bewust gekozen voor een indicatieve aanduiding, waarbij de richting van de verbinding werd vastgesteld, maar niet het traject op zich. Binnen de realisatie van projecten wordt de meest optimale verbinding beoogd en wordt gestreefd naar synergie met aansluitende percelen of deelprojecten. Het arbitrair vastleggen van trage verbindingen beknopt alternatievenonderzoek en beperkt voortschrijdend inzicht voor toekomstige projecten. Enkel op deze manier kan het RUP inspelen op toekomstig veranderende noden en wensen, zonder het doel van het voorschrift teniet te doen.
Eén trage wegverbinding werd geschrapt (aansluitend aan projectzone P 5) aangezien er reeds bestaande ruimtelijke alternatieven voorhanden zijn om deze site in zuidelijke richting te ontsluiten.
3) Beeldbepalende panden
De beeldbepalende panden betreffen gebouwen die niet zijn opgenomen op de inventaris van Onroerend Erfgoed, maar evenzeer cultuurhistorisch waardevolle elementen bevatten. Deze werden in kaart gebracht en door het RUP bijkomend beschermd, zodat hun beeldbepalend karakter behouden blijft. Deze panden zijn aangeduid op het grafisch plan met een ster. In bijlage van de toelichtingsnota is een lijst met beeldbepalende gebouwen opgenomen met per gebouw ook een gedetailleerde fiche die achtergrondinformatie verschaft over de waardering van deze panden. De waardering werd uitgevoerd door de streekvereniging Zuidrand, erkend als Intergemeentelijke Onroerend ErfgoedDienst (IOED) sinds 2018.
De panden werden door de Erfgoedcel op basis van objectieve criteria gescreend en geselecteerd. De opname van een pand wordt aan de hand van een uitgebreide fiche toegelicht en gemotiveerd. De fiches werden opgenomen in de toelichtende nota en zijn bijgevolg niet juridisch bindend , maar vormen wel een leidraad bij een vergunningsaanvraag voor een beeldbepalend pand. Eigenaars van panden die opgenomen zijn in de inventaris van bouwkundig erfgoed kunnen via de website www.onroerenderfgoed.be alle informatie over hun pand raadplegen. De beschermde panden hebben reeds een specifieke beschermingsprocedure doorlopen, waarbij bij omgevingsaanvragen de geldende wetgeving aangaande onroerend erfgoed dient toegepast te worden.
4) Projectzones
Binnen de projectzones werden inrichtingsvoorschriften bepaald die het groene karakter dienen te garanderen en het aandeel aan verhardingen moeten beperken. Naar aanleiding van het advies van de Gecoro werden de inrichtingsvoorschriften uitgebreid m.b.t. het minimumpercentage aan onbebouwde ruimte. Ondergrondse parkeerruimte die buiten de gebouwencontour wordt ingericht, dient mee opgenomen te worden in de berekening van de verharde oppervlakte op maaiveldniveau. Enkel op deze manier kunnen garanties geboden worden op de inrichting van kwalitatief groen en op het voorzien van voldoende infiltratiemogelijkheden.
Binnen de projectzones, uitgezonderd P 2, wordt in de inrichtingsvoorschriften opgenomen dat een bepaald aandeel van de onverharde zone groen moet worden ingericht. Dit betekent ingezaaid of beplant en vrij van ondergrondse constructies. De onbebouwde ruimte dient publiek ingericht te worden. Onder "publiek" wordt verstaan: voor iedereen toegankelijk. Dit impliceert echter niet dat deze ruimte naar het openbaar domein moet worden overgedragen en dus in eigendom van de ontwikkelaar kan blijven.
Overeenkomstig artikel 2.6.1.§ 1. van de VCRO kunnen ruimtelijke uitvoeringsplannen erfdienstbaarheden van openbaar nut doen ontstaan en eigendomsbeperkingen inhouden, met inbegrip van bouwverbod. De planschaderegeling is enkel van toepassing wanneer het perceel omwille van het voorschrift niet meer stedenbouwkundig en bouwtechnisch voor bebouwing in aanmerking komt. De inrichtingsvoorschriften sluiten bebouwingen van de projectsites niet uit, maar geven wel aan wel aandeel van de perceeloppervlakte zal moeten bijdragen aan de kwalitatieve inrichting van de publieke ruimte.
De Gecoro is van oordeel dat op deze projectsite detailhandel perfect inpasbaar is, en dat dergelijke invulling mogelijk is mits de randvoorwaarde van een lusvormige aansluiting op de grens met het kerkhof en een koppeling aan de Krijgsbaan.
De plancontour van het RUP sluit aan op de plancontour van het RUP Koude Beekvallei, vastgesteld op 22 februari 2016. Aangezien het RUP voorschriften heeft bepaald m.b.t. het aangrenzende kerkhof, meer bepaald als een zone voor gemeenschapsvoorzieningen in het landschapspark, werd het niet opportuun geacht bestemmingszones binnen het RUP Koude Beek opnieuw in vraag te stellen. Daarenboven wordt binnen de beoordeling van het aspect detailhandel, het gemeentelijk detailhandelsbeleid voor deze zone uiteengezet (zie verder onder "detailhandelsbeleid"). Tenslotte is het ruimtelijk niet wenselijk om nieuwe ontsluitingen in het open landschap te creëren.
Bijkomend merkt de Gecoro op dat een klein driehoekig gebiedje ten zuiden van projectzone P 1 niet binnen de plancontour is opgenomen. Aangezien dit gedeelte opgenomen is binnen het RUP Koude Beek met bestemming" art 4 woonzone", is deze zone reeds door middel van een voorschrift geordend. Opname binnen het RUP "kernversterking" is dan ook niet noodzakelijk.
De Gecoro adviseert om de bouwhoogte van de projectzone P 5 aan te passen naar 3 bouwlagen in het binnengebied met een accent tot 4 bouwlagen. Dit accent mag dan wel geen volwaardige bouwlaag omvatten en dient aan de hand van voorwaarden m.b.t. een maximaal te realiseren percentage of m² in de voorschriften bepaald te worden.
Uit analyse van de woontypologie in de omgeving van de Vinya-site komt naar voor dat het aanpalend inbreidingsproject "Windmolenberg", een woontypologie van 3 bouwlagen bezit; en dit zowel aan de Herentalsebaan als in het binnengebied. Om geen schaal- en trendbreuk met het bestaande en gevormde weefsel te veroorzaken, is het beperken van de bouwhoogte tot 3 bouwlagen een te verantwoorden voorschrift.
5) Detailhandelsbeleid
Het RUP bakent een gemeentelijk kernwinkelgebied af, waarbinnen meer mogelijkheden worden gegeven aan detailhandel. Daarnaast wordt ook een sturend detailhandelsbeleid uitgewerkt. In het kernwinkelgebied wordt detailhandel ook als een hoofdfunctie toegelaten. Binnen de strategische projectzones gelden globaal gezien dezelfde regels voor detailhandel als binnen de zone voor wonen (art. 1). Zowel binnen het uitgebrachte advies van de provincie Antwerpen, als binnen de ingediende bezwaarschriften voor de zone P 1, werden opmerkingen geformuleerd op de invulling van het detailhandelsbeleid.
In februari 2019 wordt beslist over te gaan tot de opmaak van het RUP ‘kernversterking’. De percelen binnen projectzone P 1 werden mee opgenomen in de contouren van het RUP, omdat de gronden reeds geruime tijd te koop stonden. Rekening houdende met het volledige voortraject van het RUP Kernversterking, kan vastgesteld worden dat het reeds ruime tijd algemeen bekend is dat voor zone P 1, een woonontwikkeling de meest gewenste ontwikkeling voor deze projectzone is. De gemeente put deze conclusie uit het richtinggevend gedeelte van het gemeentelijk structuurplan Borsbeek, waarin volgende visie opgenomen:
“Er wordt gestreefd naar het verhogen van de leefkwaliteit. Uitbouwen van ontmoetingsplaatsen met voldoende voorzieningen moeten het centrum verder aantrekkelijk maken. Borsbeek kern moet beschikken over een hoog voorzieningenniveau. De voorzieningen moeten in de eerste plaats beantwoorden aan de lokale behoeften van de woongemeenschap. Het aanbod en de concentratie van functies (hoofdzakelijk gemeenschapsvoorzieningen) en de groeiende winkelfunctie moet zich verder kunnen ontwikkelen aan de hoofdassen binnen de kern.
Binnen de kern wordt de verweving met andere functies steeds afgewogen op basis van ruimtelijke draagkracht. Kleinschalige economische activiteit kan, zolang ze niet hinderlijk is voor de woonkwaliteit.”
Pagina 14 van het richtinggevend gedeelte van het gemeentelijk structuurplan Borsbeek stelt verder nog het volgende omtrent de Frans Beirenslaan:
“Frans Beirenslaan
De oversteekbaarheid van de Frans Beirenslaan moet verbeterd worden waardoor de barrièrewerking afneemt. Het openbaar domein dient met het oog op verkeersleefbaarheid ingericht te worden. De omgeving kan als stedelijke as vormgegeven worden waarbij echter geen nieuwe, ongestructureerde commerciële handelsontwikkelingen langsheen de weg gewenst zijn. Enkel ter hoogte van de huidige supermarkt (Carrefour) is een clustering van grootschalige kleinhandel gewenst. De ontsluiting van aanliggende kavels wordt maximaal losgekoppeld van de wegvakken voor doorgaand verkeer.
Een herinrichting van deze weg moet het wonen langsheen deze as aangenamer maken. In functie van de revitalisatie van het woonweefsel krijgt het gebied tussen De Robianostraat en Herentalsebaan (met uitzondering van Brouwershoek) bijzondere aandacht. Woningbouw langsheen de Frans Beirenslaan is mogelijk in overeenstemming met de schaal en functie van de weg. De vallei van de Koude beek, die de Frans Beirenslaan kruist, vormt een structurerend element en stelt randvoorwaarden. De Frans Beirenslaan dient als tangentiële drager van hoogwaardig openbaar vervoer binnen de Antwerpse agglomeratie uitgebouwd te worden. Een knooppunt tussen het tangentieel en radiaal net kan op het kruispunt met de Herentalsebaan uitgebouwd worden.”
Het lokale handelsapparaat, waarvan sprake in het RUP, is bijgevolg een verdere doorvertaling van bovenstaande visie uit het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan. Momenteel voert de provincie Antwerpen bovendien een studie uit naar het (bovenlokaal) handelsapparaat in Wijnegem, Wommelgem en Borsbeek, dat het statuut van deze zone nog scherper moet bepalen. Het voorlopig vastgesteld RUP is er eerder opgestart dan de provinciale beleidsdocumenten, doch is er geen sprake van enige strijdigheid met de visie van de Deputatie hieromtrent. Het RUP hypothekeert deze visie dan ook allerminst. Tijdens de opmaak van het RUP werd op geregelde basis met de provincie teruggekoppeld en afgestemd.
Verder kan er in het richtinggevend gedeelte van het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan ook gelezen worden dat de gemeente opteert voor een ‘stand-still’ voor solitaire winkels langsheen de stedelijke assen. Op pagina 33 van het richtinggevend gedeelte kan immers het volgende gelezen worden:
“De ruimtelijk-economische structuur in Borsbeek wordt in hoofdzaak bepaald door een lokaal verzorgend centrum (winkelgebied) en twee stedelijke assen met economische functies. Toekomstige economische ontwikkelingen en versterking van de winkelfunctie langs deze assen kunnen enkel plaatsvinden indien er voldoende afstemming bestaat met de verkeerskundige inrichting van de weg. De uitbouw van alternatieve mobiliteitsvormen is een randvoorwaarde.
Een optimale bereikbaarheid met het openbaar vervoer en per fiets moet de bestaande kernwinkelfunctie verder versterken. Daarnaast kan het uitbouwen van de recreatieve infrastructuur stimulansen geven aan lokale economische activiteiten. De aanwezigheid van scholen en publieke voorzieningen zijn ruimtelijk structuurbepalende elementen voor het centrum. Glastuinbouw is een belangrijke activiteit in de Groene vinger. Het gemeentebestuur wenst deze activiteit duidelijk af te lijnen naar de toekomst. De concentratie zonevreemde bedrijven langs de Boechoutsesteenweg wenst het gemeentebestuur te bestendigen door deze aan te duiden als een lokaal bedrijventerrein.”
Op basis van deze bepalingen uit het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan van de gemeente Borsbeek, kan enkel begrepen worden dat het altijd al de visie van de gemeente geweest is om solitaire vestigingen van grootschalige winkels langsheen de stedelijke assen in Borsbeek aan banden te leggen en te kunnen vermijden naar de toekomst toe. De enige uitzondering hierop is de kleinhandelsconcentratie op de site ‘Carrefour’, welke geselecteerd werd door de Vlaamse Overheid in het kader van het grootstedelijk gebied.
Deze visie werd feilloos doorvertaald in het RUP en is bijgevolg niet strijdig met het gemeentelijk structuurplan.
De handelscluster op de Frans Beirenslaan speelt echter een belangrijke rol qua winkelaanbod, doch heeft de gemeente gekozen voor kleinhandel op deze plaats en geen grootwarenhuizen. Het is om deze reden, met name dat enkel in kleinhandel voorzien kan worden op de projectsite, dat het RUP in artikel 2 van de stedenbouwkundige voorschriften voorziet dat niet meer dan 50 % van de totaal gerealiseerde vloeroppervlakte kan bestemd zijn voor nevenfuncties, met een maximale netto vloeroppervlakte van 250 m².
Dit is enkel nogmaals een bevestiging van de gemeente dat handel slechts beperkt is toegelaten op deze plaats en door voor deze verhouding te kiezen, het een logisch gevolg is dat deze site ook een taak heeft ter vervulling van een woonaanbod en versterking van de dorpskern.
Verder dient opgemerkt te worden dat ook in de zone P3 , ter hoogte van de Brouwershoek, er een handelsapparaat langs de Frans Beirenslaan werd opgenomen, met weliswaar beperkingen in de handelscategorie. De toelichting bij P3 van de stedenbouwkundige voorschriften stelt hieromtrent immers:
“Ook deze zone, vlakbij het kruispunt Robianostraat – F. Beirenslaan, wordt gezien als een strategische locatie nabij het centrum van Borsbeek. Deze zone kan op een kwalitatieve manier getransformeerd worden waarbij verdichting wordt toegestaan, met mogelijke clustering van detailhandel (al dan niet met wonen op de verdiepingen), op voorwaarde dat volgende lokale meerwaarden worden gecreëerd”
Bijgevolg kan vastgesteld worden dat de gemeente wel ‘grootwarenhuizen’ voorziet in de zone P 3 en gekozen heeft voor detailhandel in de zone P 1. Deze visie van de gemeente kan dan ook kernversterkend genoemd worden, zij het op een andere wijze dan de bezwaarindiener voor ogen heeft. Het is echter niet dat de bezwaarindiener zich niet kan vinden in de visie, dat deze visie dan ook maar afgedaan moet worden als niet correct.
Er kan dan ook enkel vastgesteld worden dat de visie uit het RUP vooreerst een doorvertaling is van het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan en verder is deze visie volledig in overeenstemming met de provinciale en gewestelijke ruimtelijke visie. Het gegeven dat de gemeente een RUP wenst op te maken om ongewenste ontwikkelingen langsheen deze stedelijke as tegen te gaan, is bijgevolg dan ook een perfect correcte uitvoering van het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan. Er is geen sprake van een hypothekering van enige beleidsdocument of ander planologisch instrument.
Het RUP is genomen op basis van een gedetailleerde, uitgewerkte, onderliggende visie die de keuze tot detailhandel langs de Frans Beirenslaan differentieert. Het RUP legt bovendien geen hypotheek op de ontwikkeling van nieuwe handelszaken binnen de contouren van het RUP, integendeel. Het RUP stelt enkel op vast op welke plaats verschillende soorten handel voorzien kunnen worden.
De provincie stelt dat voor het grootste deel van het plangebied, wonen als enige hoofdfunctie wordt toegelaten. Activiteiten zoals lokale bedrijvigheid, horeca en dienstverlening alsook gemeenschapsvoorzieningen maken eveneens een belangrijk onderdeel uit van een levendige kern. De stedenbouwkundige voorschriften laten dergelijke kernversterkende activiteiten slechts als nevenfunctie voor max. 40% bij het wonen toe. Dit legt een grote beperking op het behoud en/of ondersteuning van o.a. lokale economie en (publieke) dienstverleningsactiviteiten in de kern en legt een hypotheek op potentiële verwevingskansen.
De provincie adviseert om dergelijke activiteiten ook als hoofdfunctie toe te laten in de kern en de voorschriften hiernaar aan te passen. Dit geldt niet voor de functie detailhandel, gelet op het streven naar een sterk en samenhangend kernwinkelgebied.
Om lokale bedrijvigheid optimale kansen te bieden en hierdoor de levendigheid van de kern te verhogen, zonder hierdoor de ruimtelijke draagkracht van de kern te ontwrichten, werden de nodige aanpassingen doorgevoerd zodat de voorschriften tegemoetkomen aan de gemaakte opmerkingen. Het begrip "nevenbestemming" werd aangepast naar: de bestemming waarvoor maximaal 50% van de totale gerealiseerde vloeroppervlakten is bestemd, met een maximale netto vloeroppervlakte van 250 m² . Voor woonfuncties wordt met vloeroppervlakte de netto vloeroppervlakte van de leefruimtes bedoeld.
De gemeenteraad stelt het RUP "Kernversterking" definitief vast zoals opgenomen in volgende stukken: