2024_RMW_00024 - PPS Driewervenplan - site Het Leike - beëindiging erfpacht met gemeente Borsbeek - goedkeuring

Op 6 april 2020 werd tussen het lokaal bestuur Borsbeek en de Tijdelijke Maatschap Vanhout Projects-Palm Real Estate Development een overeenkomst afgesloten voor de realisatie van een publiek-private samenwerking.

• Decreet lokaal bestuur van 22 december 2017 en latere wijzigingen;
• De PPS overeenkomst van 6 april 2020 tussen het lokaal bestuur Borsbeek en de Tijdelijke Maatschap Vanhout Projects-Palm Real Estate Development.

Op 6 april 2020 werd tussen het lokaal bestuur Borsbeek en de Tijdelijke Maatschap Vanhout Projects-Palm Real Estate Development een overeenkomst afgesloten voor de realisatie van een publiek-private samenwerking.

In de overeenkomst wordt onder artikel §11 voorzien dat het lokaal bestuur Borsbeek een opstalrecht zal verlenen voor de terreinen 'site Het Leike' noodzakelijk voor de private ontwikkeling gedurende een periode van vijf (5) jaar. Volgens de bepalingen van de samenwerkingsovereenkomst, worden de grondaandelen van de te verkopen woningen en appartementen, door de gemeente rechtstreeks verkocht en overgedragen aan de kopers bij het verlijden van de notariële verkoopakten.

 Deze regeling heeft enkele nadelen:

• voor de gemeente: De gemeente ontvangt maar volledige betaling van de grondaandelen bij het verlijden van de verkoopakte van de laatste wooneenheid en blijft juridisch/financieel/administratief betrokken bij elke verkoop.
•  voor de eindklanten: In de verdeling van de verkoopprijs over grondaandeel en constructieaandeel is het opportuun om het grondaandeel zo hoog mogelijk (en het constructie-aandeel zo laag mogelijk) te bepalen, immers de koper betaalt over het grondaandeel registratierecht (aan 12%) en over het constructie-aandeel btw (aan 21%). Indien de grondaandelen verkocht worden door de gemeente, kunnen wij het prijsaandeel van de grond niet aanpassen en zal het grootste deel van de verkoopprijs aan btw onderworpen worden, met een aanzienlijk hogere kost voor de kopers.
• Voor de ontwikkelaar DCA Woonprojecten : De bovenstaande ongunstige verhouding grond-constructie zorgt voor een negatieve commerciële impact op het project en de verkoop. In de vorige projectdelen speelde dit  minder omdat de projecten (Watertoren en Kerkhofsite) ook een stuk minder groot waren.

Na overleg tussen de gemeente en DCA werd een alternatieve regeling voorgesteld die voor alle partijen een optimalisatie biedt, op de volgende wijze:

•  De grondaandelen worden rechtstreeks (via notariële verkoopakte) ingekocht door Palm R.E.D. N.V. (partij bij de PPS-overeenkomst die eveneens de uiteindelijke inkoopverplichting heeft), conform de voorwaarden van de PPS-overeenkomst.  Bij de verkoop aan de kopers van de appartementen en woningen door Palm R.E.D. N.V. kan in de prijsverdeling een groter grondaandeel worden voorzien, zodat de verkoopprijs (inclusief registratierecht en btw) opnieuw marktconform wordt voor de kopers. Het nadeel van de extra kosten voor Palm R.E.D. N.V. vanwege de registratierechten bij deze inkoop, wegen niet op tegen het vermelde commerciële voordeel dat we op die manier krijgen.
•  De betaling van de aankoopprijs tussen Palm R.E.D. N.V. en de gemeente wordt uitgesteld tot en met het verlijden van de eerste verkoopakten tussen Palm R.E.D. N.V. en de kopers.  De gemeente houdt hierbij een eersterangs hypotheek op de grondaandelen, zodat de overdracht met uitstel van betaling geen risico vormt.
•  Bij het verlijden van de verkoopakten aan de kopers, verleent de gemeente handlichting van haar hypotheek op het betreffende grondaandeel en wordt de (hogere) verkoopprijs van het grondaandeel door de notaris rechtstreeks toebedeeld aan de gemeente (tot de volledige grondwaarde is voldaan).

Op deze manier ontvangt de gemeente aanzienlijk sneller de betaling van de totale waarde van de grondaandelen (we schatten dat dit in Q4 2024 al het geval zou moeten kunnen zijn) en hoeft zij niet meer tussen te komen in de verkopen en is er geen juridisch/financiële opvolging meer tot de verkoop van de laatste eenheid.

Na feedback van meester De Ceuster gaat de gemeente akkoord met de opmaak van een verkoopovereenkomst in plaats van een opstal. Er werden hierbij 2 bijkomende voorwaarden geformuleerd waarmee DCA akkoord gaat:

• alle kosten en lasten (aktekosten, hypotheekrechten, ...) worden door DCA gedragen
• DCA draagt het fiscaal risico. Indien de fiscus de verkoopprijzen van de grondaandelen niet zou aanvaarden staat DCA in voor alle kosten en vrijwaart de gemeente Borsbeek volledig.

De gemeente Borsbeek is eigenaar van de percelen opgenomen in bijgevoegde verkoopovereenkomst en heeft deze in erfpacht gegeven aan OCMW Borsbeek via een akte verleden voor de burgemeester op 4 september 1989. Deze erfpachtovereenkomst tussen gemeente en OCMW Borsbeek wordt vervroegd beëindigd en dit vanaf 3 maanden na de oplevering van de residentie Jacobus te Borsbeek, Lucien Hendrickxlei 7-11 dan wel uiterlijk op 30 september 2024. De beëindiging van de erfpacht is mee opgenomen in de bijgevoegde verkoopovereenkomst.